我國稅收概述

　　一、稅收與經(jīng)濟生活息息相關(guān)
　　房地產(chǎn)買賣需要繳納的稅：印花稅和契稅。
　　房屋出租或者經(jīng)營用還會涉及到房產(chǎn)稅、土地使用稅。
　　賣小房子買大房子優(yōu)惠政策是大房子的契稅可以與小房子的契稅相抵。
　　轉(zhuǎn)讓居住超過5年的房產(chǎn)需要交個人所得稅。
　　二、我國目前的稅種
　　1.流轉(zhuǎn)稅：
　　1）增值稅
　　2）消費稅：高能耗品，嗜好品，奢侈品等十幾種
　　3）營業(yè)稅：除了工業(yè)、商業(yè)以外的所有企業(yè)都要交的稅
　　2.所得稅：分企業(yè)所得稅和個人所得稅　　
　　3.財產(chǎn)稅：
　　1）有契稅和房產(chǎn)稅
　　2）物業(yè)稅征收的討論
　　3）行為目的稅：印花稅、車船稅等等十幾種稅，這些稅收可調(diào)節(jié)各個環(huán)節(jié)的經(jīng)營活動。
　　如估價師事務(wù)所需要繳納的稅有：營業(yè)稅，城建稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、給員工繳納個人所得稅。
　　比如說飯店需要繳納的稅有：營業(yè)稅，城建稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅等等。
　　總結(jié)：了解稅收政策，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營是有好處的。
　　稅收在調(diào)節(jié)經(jīng)濟過程中有重要的作用，但稅收不是萬能的。
　　不要為了少交稅而簽訂一些虛假的合同。

我國房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)應(yīng)繳納的稅種

　　營業(yè)稅
　　城市維護建設(shè)稅
　　教育費附加
　　土地增值稅
　　房產(chǎn)稅
　　城鎮(zhèn)土地使用稅
　　印花稅
　　契稅
　　個人所得稅
　　房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，物業(yè)公司，房產(chǎn)中介機構(gòu)以及房產(chǎn)評估公司等。
　　主要涉及的稅種有：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅以及個人所得稅等。
　　稅收分國稅和地稅。

我國主要稅種詳細介紹

　　一、營業(yè)稅
　　《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當繳納營業(yè)稅。
　　（一）稅目
　　1.營業(yè)稅的稅目按照行業(yè)、類別的不同分別設(shè)置，現(xiàn)行營業(yè)稅共設(shè)置了9個稅目，包括：
　　（1）交通運輸業(yè)
　　（2）建筑業(yè)
　　（3）金融保險業(yè)
　　（4）郵電通信業(yè)
　　（5）文化體育業(yè)
　　（6）娛樂業(yè)
　　（7）服務(wù)業(yè)
　　服務(wù)業(yè)是指利用設(shè)備、工具、場所、信息、或技能為社會提供服務(wù)的業(yè)務(wù)，包括代理業(yè)、旅店業(yè)、飲食業(yè)、旅游業(yè)、倉儲業(yè)、租賃業(yè)、廣告業(yè)和其他服務(wù)業(yè)。
　　（8）轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)
　　是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)的行為，包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓商標權(quán)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、轉(zhuǎn)讓非專利技術(shù)、出租電影拷貝、轉(zhuǎn)讓著作權(quán)和轉(zhuǎn)讓商譽。
　　自2003年1月1日起，以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營業(yè)稅。
　　（9）銷售不動產(chǎn)
　　是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。包括銷售建筑物或構(gòu)筑物和銷售其他土地附著物。在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。
　　自2003年1月1日起，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營業(yè)稅。
　　
　　（二）稅率
　　營業(yè)稅稅目稅率表

　　 納稅人應(yīng)當分別核算不同稅目的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額（以下統(tǒng)稱營業(yè)額）；
　　未分別核算營業(yè)額的，從高適用稅率。
　　（三）計稅依據(jù)
　　《暫行條例》規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。　　
　　納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。　　
　　價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。　　
　　應(yīng)納稅額計算公式：應(yīng)納稅額＝營業(yè)額×稅率
　　計稅依據(jù)的具體規(guī)定：
　　1.服務(wù)業(yè)中的代理業(yè)以納稅人從事代理業(yè)務(wù)向委托方實際收取的報酬為營業(yè)額。從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。
　　2.銷售不動產(chǎn)或受讓土地使用權(quán)有以下具體規(guī)定：
　　（1）單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。
　　（2）單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。
　　（3）自2009年1月1日至12月31日，個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過2年（含2年）的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過2年（含2年）（注：最新規(guī)定已將這里改為5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
　　3.對于納稅人提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：
　　①按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；
　　②按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；
　　③按下列公式核定：
　　營業(yè)額＝營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）
　　上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機關(guān)確定。
　　單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，其營業(yè)額比照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》以上規(guī)定確定。對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。
　　4.營業(yè)額的其他規(guī)定
　　①納稅人的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。
　　②納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。
　　5.納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用，按相關(guān)規(guī)定可以扣除部分金額后確定營業(yè)額的，其扣除的金額應(yīng)提供下列相關(guān)的合法有效憑證：
　　（1）支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；
　　（2）支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證；
　　（3）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明；
　　（4）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。
　　（四）特殊經(jīng)營行為的稅務(wù)處理
　　1.兼營不同稅目的應(yīng)稅行為
　　稅法規(guī)定，納稅人兼營不同稅目應(yīng)稅行為的，應(yīng)當分別核算不同稅目的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額，然后按各自的適用稅率計算應(yīng)納稅額；為分別核算的，將從高適用稅率計算應(yīng)納稅額。
　　營業(yè)額是指從事交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)和服務(wù)業(yè)取得的營業(yè)收入，轉(zhuǎn)讓額是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)取得的收入，是指銷售不動產(chǎn)取得的收入。
　　2.混合銷售行為
　　從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)、企業(yè)型單位及個體經(jīng)營者的混合銷售行為，視為銷售貨物，不征收營業(yè)稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當征收營業(yè)稅。
　　3.納稅人兼營應(yīng)稅行為和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)
　　納稅人兼營應(yīng)稅行為和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)當分別核算應(yīng)稅行為的營業(yè)額和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額，其應(yīng)稅行為營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其應(yīng)稅行為營業(yè)額。
　　（五）營業(yè)稅稅收優(yōu)惠
　　1.起征點
　　納稅人營業(yè)額未達到國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的營業(yè)稅起征點的，免征營業(yè)稅；達到起征點的，依照本條例規(guī)定全額計算繳納營業(yè)稅。營業(yè)稅起征點的適用范圍限于個人。
　　營業(yè)稅起征點的幅度規(guī)定如下：
　　（1）按期納稅的，為月營業(yè)額1000－5000元；
　　（2）按次納稅的，為每次（日）營業(yè)額100元。
　　省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）、稅務(wù)局應(yīng)當在規(guī)定的幅度內(nèi)，根據(jù)實際情況確定本地區(qū)適用的起征點，并報財政部、國家稅務(wù)總局備案。
　　2.稅收優(yōu)惠的規(guī)定
　　根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，下列項目免征營業(yè)稅：
　　（1）托兒所、幼兒園、養(yǎng)老院、殘疾人福利機構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)，婚姻介紹，殯葬服務(wù)；
　　（2）殘疾人員個人提供的勞務(wù)；
　　（3）醫(yī)院、診所和其他醫(yī)療機構(gòu)提供的醫(yī)療服務(wù)；
　　（4）學(xué)校和其他教育機構(gòu)提供的教育勞務(wù)，學(xué)生勤工儉學(xué)提供的勞務(wù)；
　　（5）農(nóng)業(yè)機耕、排灌、病蟲害防治、植物保護、農(nóng)牧保險以及相關(guān)技術(shù)培訓(xùn)業(yè)務(wù)，家禽、牲畜、水生動物的配種和疾病防治；
　　（6）紀念館、博物館、文化館、文物保護單位管理機構(gòu)、美術(shù)館、展覽館、書畫院、圖書館舉辦文化活動的門票收入，宗教場所舉辦文化、宗教活動的門票收入；
　　（7）境內(nèi)保險機構(gòu)為出口貨物提供的保險產(chǎn)品。
　　除前款規(guī)定外，營業(yè)稅的免稅、減稅項目由國務(wù)院規(guī)定。任何地區(qū)、部門均不得規(guī)定免稅、減稅項目。
　　3.其他減征或免征營業(yè)稅的項目
　　（1）將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征營業(yè)稅
　　（2）對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租房暫免征收營業(yè)稅，對個人按市場價格出租的居民住房，暫按3%的稅率征收營業(yè)稅。
　　（六）針對房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)其他具體規(guī)定如下：
　　（1）根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》（京地稅營[1996]592號）規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)―代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。
　　（2）對合作建房行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅
　　根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[1995]319號）規(guī)定：
　　合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。
　　※ 例1：某運輸公司某月運營售票收入總額為600萬元，從中支付聯(lián)運業(yè)務(wù)的金額為100萬元。計算該運輸公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅稅額。
　　※ 應(yīng)納稅額=（售票收入總額－聯(lián)運業(yè)務(wù)支出）×適用稅率
　　=（600－100）×3%=15（萬元）
　　※ 例2：某卡拉OK歌舞廳某月門票收入為60萬元，臺位費收入30萬元，相關(guān)的煙酒和飲料費收入20萬元，適用的稅率為20%。計算該歌舞廳應(yīng)繳納的營業(yè)稅稅額。
　　※ 應(yīng)納稅額=營業(yè)額×適用稅率
　　=（60+30+20）×20%=22（萬元）

　　二、城市維護建設(shè)稅
　　城市維護建設(shè)稅是對從事工商經(jīng)營，繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人征收的一種稅。
　　其納稅義務(wù)人是指負有繳納增值稅、消費稅和營業(yè)稅“三稅”義務(wù)的單位和個人。目前，對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)繳納的“三稅”不征收城建稅。
　　（一）稅率
　　城建稅按納稅人所在地的不同，設(shè)置了三檔地區(qū)差別比例稅率，即:
　　1.納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為7%；
　　2.納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；
　　3.納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為1%。　　
　　城建稅的適用稅率，應(yīng)當按納稅人所在地的規(guī)定稅率規(guī)定執(zhí)行。
　　對下列兩種情況，可按繳納“三稅”所在地的規(guī)定稅率就地繳納城建稅：
　　第一種情況：由受托方代扣代繳、代收代繳“三稅”的單位和個人，其代扣代繳、代收代繳的城建稅按受托方所在地適用稅率執(zhí)行。
　　第二種情況：流動經(jīng)營等無固定納稅地點的單位和個人，在經(jīng)營地繳納“三稅”的，其城建稅的繳納按經(jīng)營地適用稅率執(zhí)行。
　　（二）計稅依據(jù)
　　城建稅以納稅人實際繳納的“三稅”稅額為計稅依據(jù)并同時征收，如果要免征或者減征“三稅”，也就要同時免征或者減征城建稅。
　　應(yīng)納稅額的計算公式為：
　　應(yīng)納稅額=納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額×適用稅率
　　（三）稅收優(yōu)惠
　　城建稅原則上不單獨減免，但因城建稅又具附加稅質(zhì)，當主稅發(fā)生減免時，城建稅相應(yīng)發(fā)生稅收減免。對于因減免稅而需進行“三稅”退庫的，城建稅也可同時退庫。對“三稅”實行先征后返、先征后退、即征即退辦法的，除另外有規(guī)定外，對隨“三稅”附征的城市維護建設(shè)稅和教育費附加，一律不予退（返）還。
　　※例1：某市區(qū)一企業(yè)2002年8月份實際繳納增值稅300 000元，繳納消費稅400 000元，繳納營業(yè)稅200 000元。計算該企業(yè)應(yīng)納的城建稅稅額。
　　※應(yīng)納城建稅稅額=（實際繳納的增值稅+實際繳納的消費稅+實際繳納的營業(yè)稅）×適用稅率
　　=（300 000+400 000+200 000）×7%
　　=900 000×7%=63 000（元）
　　※例2：某市區(qū)一企業(yè)2002年10月份實際繳納增值稅200 000元，繳納消費稅300 000元，繳納營業(yè)稅100 000元。計算該企業(yè)應(yīng)繳納的教育費附加。
　　※應(yīng)納教育費附加=（實際繳納的增值稅+實際繳納的消費稅+實際繳納的營業(yè)稅）×征收比率
　　=（200 000+300 000+100 000）×3%
　　=600 000×3%=18 000（元）
　　三、教育費附加
　　根據(jù)北京市稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院關(guān)于教育費附加征收問題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號）的規(guī)定：
　　（一）教育費附加的計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額
　　（二）稅率為3%。
　　應(yīng)納稅額的計算公式：應(yīng)交教育費附加額=營業(yè)稅稅額×費率。
　　四、土地增值稅
　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發(fā)[ 1993 ]138 號）規(guī)定，土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。
　　土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。個人包括個體經(jīng)營者。
　　（一）征稅范圍
　　1.征稅范圍
　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍包括：
　　（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)
　　（2）地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓.
　　2.對若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍的判定：
　　（1）以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物屬于土地增值稅的征稅范圍，具體分為三種情況:
　　①出售國有土地使用權(quán)的
　　②取得國有土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造然后出售的
　　③存量房地產(chǎn)的買賣
　　（2）以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，因其只發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒有取得相應(yīng)的收入，屬于無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，所以不能將其納入土地增值稅的征稅范圍。
　　（3）房地產(chǎn)的出租，
　　出租人雖取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此不屬于土地增值稅的征稅范圍。
　　（4）房地產(chǎn)的抵押
　　由于房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間產(chǎn)權(quán)并未發(fā)生權(quán)屬的變更，因此房地產(chǎn)在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。
　　（5）房地產(chǎn)的交換
　　房地產(chǎn)的交換行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實物形態(tài)的收入，按《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，它屬于土地增值稅的征稅范圍。
　　（6）以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營
　　對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
　　（7）合作建房
　　對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
　　（8）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
　　在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
　　（9）房地產(chǎn)的代建房行為
　　這種情況是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
　　（10）房地產(chǎn)的重新評估不屬于土地增值稅的征稅范圍
　　（二）稅率
　　土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：
　　1.增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率30%。
　　2.增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率40%，速算扣除系數(shù)為5%。
　　3.增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率50%，速算扣除系數(shù)為15%。
　　4.增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為35%。
　　每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。
　　（三）計稅依據(jù)
　　土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《土地增值稅暫行條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額即增值額。
　　——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟收益。
　　——根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅計算增值額的
　　扣除項目金額包括：
　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；
　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用。
　　3.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
　　4.舊房及建筑物的評估價格；
　　5.財政部規(guī)定的其他扣除項目。
　　計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體計算公式如下：
　　①增值額未超過扣除項目金額50%
　　地增值稅稅額=增值額×30%
　　②增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%
　　土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
　　③增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%
　　土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
　　④增值額超過扣除項目金額200%
　　土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
　　公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。
　　（四）稅收優(yōu)惠
　　1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應(yīng)按其全部增值額按規(guī)定計稅。
　　2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。
　　3.個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住宅，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅；
　　（五）土地增值稅清算管理
　　※例：某納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為400萬元，其扣除項目金額為100萬元，請計算其應(yīng)納土地增值稅的稅額。
　　※第一種方法（按《土地增值稅暫行條例》規(guī)定的方法計算）：
　　※第一步：先計算增值額。
　　※增值額為：400－100=300（萬元）
　　※第二步：再計算增值額與扣除項目金額之比。
　　※增值額與扣除項目金額之比為：300÷100=300%
　　※由此可見，增值額超過扣除項目金額200%，分別適用30%、40%、50%和60%四檔稅率。
　　※第三步：分別計算各級次土地增值稅稅額。
　　※（1）增值額未超過扣除項目金額50%的部分，適用30%的稅率。
　　※這部分增值額為：100×50%=50（萬元）
　　※這部分增值額應(yīng)納的土地增值稅稅額為：50×30%=15（萬元）
　　※（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，適用40%的稅率。
　　※這部分增值額為：100×（100%－50%）=50（萬元）
　　※這部分增值額應(yīng)納的土地增值稅稅額為：50×40%=20（萬元）
　　……
　　※第四步，將各級的稅額相加，得出總稅額。
　　※土地增值稅稅額為：15+20+50+60=145（萬元）
　　※第二種方法（按《實施細則》規(guī)定的速算扣除法計算）
　　※第一步，先計算增值額。
　　※增值額為：400－100=300（萬元）
　　※第二步，再計算增值額與扣除項目金額之比。
　　※增值額與扣除項目金額之比為：300÷100=300%
　　※由此可見，增值額超過扣除項目金額200%，其適用的簡便計算公式為：
　　※土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%
　　※第三步，計算土地增值稅稅額。
　　※土地增值稅稅額為：300×60%－100×35%=145（萬元）

　　五、房產(chǎn)稅
　　房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。產(chǎn)權(quán)所有人是納稅義務(wù)人，產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。
　　（一）征稅范圍
　　房產(chǎn)稅的征收范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。為減輕農(nóng)民負擔，征稅范圍不包括農(nóng)村。
　　（二）稅率
　　我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅采用的是比例稅率。由于房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分別為從價計征和從租計征兩種形式，所以房產(chǎn)稅的稅率也有兩種：
　　一種是依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計征的，稅率為 1.2%；
　　另一種是依照房產(chǎn)出租的租金收入計算繳納的，稅率為12%。
　　從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
　　（三）計稅依據(jù)
　　房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)的租金收入。從而分為從價計征和從租計征。
　　1.從價計征。
　　《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。
　　應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值（評估值）×（1-扣除比例）×1.2%。
　　2.從租計征
　　房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。
　　應(yīng)納稅額=租金收入×12%（或4%）
　　（四）稅收優(yōu)惠
　　下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：
　　1.國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)；
　　2.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)；
　　3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；
　　4.個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；
　　5.對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行（含國家外匯管理局）所屬分支機構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。
　　6.經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。
　　除以上規(guī)定者外，納稅人納稅確有困難的，可由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產(chǎn)稅。
　　※ 例1：某企業(yè)的經(jīng)營用房原值為5 000萬元，按照當?shù)匾?guī)定允許減除30%后余值計稅，適用稅率為1.2%。計算其應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額。
　　※ 應(yīng)納稅額=5 000×（1－30%）×1.2%=42（萬元）
　　※ 例2：某公司出租房屋三間，年租金收入為30 000元，適用稅率為12%。請計算其應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額。
　　※ 應(yīng)納稅額=30 000×12%=3 600（元）

　　六、城鎮(zhèn)土地使用稅
　　城鎮(zhèn)土地使用稅是以國有土地為征稅對象，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。
　　在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人
　　（一）征稅范圍
　　城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍，包括在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的國家所有和集體所有的土地。
　　（二）稅率
　　城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定土地使用稅每平方米年稅額如下：
　　1.大城市1.5元至30元；
　　2.中等城市1.2元至24元；
　　3.小城市0.9元至18元；
　　4.縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。
　　（三）計稅依據(jù)
　　土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。
　　全年應(yīng)納稅額=實際占用應(yīng)稅土地面積（平方米）×適用稅額
　　（四）稅收優(yōu)惠
　　1.法定免繳土地使用稅：
　　（1）國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地；
　　（2）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；
　　（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；
　　（4）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；
　　（5）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；
　　（6）經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；
　　（7）對非營利性醫(yī)療機構(gòu)、疾病控制機構(gòu)和婦幼保健機構(gòu)等衛(wèi)生機構(gòu)自用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對贏利性醫(yī)療機構(gòu)自用的土地自2000年起免征城鎮(zhèn)土地使用稅3年。
　　（8）企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
　　（9）免稅單位無償使用納稅單位的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)照章繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權(quán)土地上的多層建筑，對納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征土地使用稅。　
　　（10）對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行（含國家外匯管理局）所屬分支機構(gòu)自用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
　　（11）由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。
　　除以上規(guī)定外，納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)審核后，報國家稅務(wù)局批準。
　　2.下列土地的征免稅，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定：
　　（1）個人所有的居住房屋及院落用地；
　　（2）房產(chǎn)管理部門在房租調(diào)整改革前經(jīng)租的居民住房用地；
　　（3）免稅單位職工家屬的宿舍用地；
　　（4）民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地；
　　（5）集體和個人辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地。
　　※ 例：設(shè)在城市的一企業(yè)使用土地面積為10 000平方米，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核定，該土地為應(yīng)稅土地，每平方米年稅額為4元，請計算其全年應(yīng)納的土地使用稅額。
　　※ 年應(yīng)納土地使用稅稅額=10 000×4=40 000（元）
　　七、印花稅
　　根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第11號）的規(guī)定，印花稅是以經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中，書立、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證的行為為征稅對象所征收的一種稅。在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當按照條例規(guī)定繳納印花稅。
　　（一）稅目
　　印花稅的稅目具體劃定了印花稅的征稅范圍。印花稅的稅目如下：
　　（1）購銷、加工承攬、建設(shè)工程承包、財產(chǎn)租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產(chǎn)保險、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證；
　　（2）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；
　　（3）營業(yè)賬簿；
　　（4）權(quán)利、許可證照；
　　（二）稅率
　　印花稅的稅率有兩種形式，即比例稅率和定額稅率

　　（三）計稅依據(jù)
　　印花稅的計稅依據(jù)為各種應(yīng)稅憑證上所記載的計稅金額。分為從價計稅和從量計稅兩種。
　　具體規(guī)定為：
　　1.購銷合同的計稅依據(jù)為合同記載的購銷金額。
　　2.加工承攬合同的計稅依據(jù)是加工或承攬收入的金額。
　　3.建設(shè)工程勘察設(shè)計合同的計稅依據(jù)為收取的費用。
　　4.建筑安裝工程承包合同的計稅依據(jù)是承包金額。
　　5.財產(chǎn)租賃合同的計稅依據(jù)為租賃金額。
　　6.貨物運輸合同的計稅依據(jù)是取得的運輸費金額，不包括所運貨物的金額、裝卸費和保險費等。
　　7.倉儲保管合同為收取的倉儲保管費用。
　　8.借款合同的計稅依據(jù)為借款金額
　　9.財產(chǎn)保險合同的計稅依據(jù)為支付（收取）的保險費，不包括所保財產(chǎn)的金額。
　　10.技術(shù)合同的計稅依據(jù)為合同所載的價款、報酬或使用費。
　　11.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的計稅依據(jù)為所載金額。
　　12.營業(yè)賬簿稅目中記載資金的賬簿的計稅依據(jù)為“實收資本”與“資本公積”兩項的合計金額。
　　13.權(quán)利、許可證照的計稅依據(jù)為應(yīng)稅憑證件數(shù)
　　應(yīng)納稅額=應(yīng)稅憑證計稅金額（或應(yīng)稅憑證件數(shù)）×適用稅率
　　（四）稅收優(yōu)惠
　　1.已繳納印花稅的憑證的副本或者抄本；
　　2.財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學(xué)校所立的書據(jù)；
　　3.國家指定的收購部門與村民委員會、農(nóng)民個人書立的農(nóng)副產(chǎn)品收購合同；
　　4.無息、貼息貸款合同；
　　5.外國政府或者國際金融組織向我國政府及國家金融機構(gòu)提供優(yōu)惠貸款所書立的合同。
　　6.房地產(chǎn)管理部門與個人簽訂的用于生活居住的租賃合同。
　　7.農(nóng)牧業(yè)保險合同
　　8.特殊貨運憑證
　　（五）房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)有關(guān)的具體規(guī)定
　　土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)出售、出租活動中所書立的合同、書據(jù)等，應(yīng)按照印花稅有關(guān)規(guī)定繳納印花稅。
　　凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額萬分之五繳納印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門在辦理買賣過戶手續(xù)時，應(yīng)監(jiān)督買賣雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續(xù)。
　　在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門應(yīng)監(jiān)督領(lǐng)受人在房地產(chǎn)權(quán)屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù)。
　　※ 例：某企業(yè)2002年2月開業(yè)，當年發(fā)生以下有關(guān)業(yè)務(wù)事項：領(lǐng)受房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營業(yè)執(zhí)照、土地使用證各一件；與其他企業(yè)訂立轉(zhuǎn)移專用技術(shù)使用權(quán)書據(jù)1份，所載金額100萬元；訂立產(chǎn)品購銷合同1份，所載金額為200萬元；訂立借款合同1份，所載金額為400萬元；企業(yè)記載資金的賬簿，“實收資本”、“資本公積”為800萬元；其他營業(yè)賬簿10本。
　　※ 試計算該企業(yè)2002年應(yīng)繳納的印花稅額。
　　※ 解答：
　　※ （1）企業(yè)領(lǐng)受權(quán)利、許可證照應(yīng)納稅額：
　　※ 應(yīng)納稅額=3×5=15（元）
　　※ （2）企業(yè)訂立產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)應(yīng)納稅額：
　　※ 應(yīng)納稅額=1 000 000×0.5‰=500（元）
　　※ （3）企業(yè)訂立購銷合同應(yīng)納稅額：
　　※ 應(yīng)納稅額=2 000 000×0.3‰=600（元）
　　※ （4）企業(yè)訂立借款合同應(yīng)納稅額：
　　※ 應(yīng)納稅額=4 000 000×0.05‰=200（元）
　　※ （5）企業(yè)記載資金的賬簿：
　　※ 應(yīng)納稅額=8 000 000×0.5‰=4 000（元）
　　※ （6）企業(yè)其他營業(yè)賬簿應(yīng)納稅額：
　　※ 應(yīng)納稅額=10×5=50（元）
　　※ （7）2002年企業(yè)應(yīng)納印花稅稅額：
　　※ 15+500+600+200+4 000+50=5 365（元）

　　八、契　稅
　　根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務(wù)院令第224號）的規(guī)定，契稅是以在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。
　　在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。
　　（一）征收范圍
　　包括國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與、房屋交換和承受國有土地使用權(quán)支付的土地出讓金；其中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。
　　土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：
　　1.以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；
　　2.以土地、房屋權(quán)屬抵債；
　　3.以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；
　　4.以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。
　　（二）稅率
　　契稅稅率為3%—5%。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。
　　（三）契稅的計稅依據(jù)
　　1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格。納稅人應(yīng)按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。 　
　　2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定；　
　　3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。
　　4.以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，除承受方按規(guī)定繳納契稅外，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者應(yīng)當補繳契稅，計稅依據(jù)為補繳的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。
　　5.房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)
　　（1）采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價款計征契稅。
　　（2）承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨計價的，按照當?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。
　　6.個人無償贈與不動產(chǎn)行為（法定繼承人除外），應(yīng)對受贈人全額征收契稅。　
　　契稅的應(yīng)納稅額，依照《契稅暫行條例》第三條規(guī)定的稅率和第四條規(guī)定的計稅依據(jù)計算征收。應(yīng)納稅額計算公式：
　　應(yīng)納稅額＝計稅依據(jù)×稅率
　　（四）稅收優(yōu)惠
　　有下列情形之一的，減征或者免征契稅：
　　1.國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征；
　　2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征；自2008年11月1日起對個人首次購買90平方米以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。
　　3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征；
　　4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
　　5.納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。
　　6.依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認，可以免征契稅。
　　納稅人符合減征或者免征契稅規(guī)定的，應(yīng)當在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同后10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理減征或者免征契稅手續(xù)。
　　※例：居民甲有兩套住房，將一套出售給居民乙，成交價格為200 000元；將另一套兩室住房與居民丙換成兩處一室住房，并支付給丙換房差價款60 000元。試計算甲、乙、丙相關(guān)行為應(yīng)繳納的契稅（假定稅率為4%）。
　　※（1）甲應(yīng)繳納契稅=60 000×4%=2 400（元）
　　※（2）乙應(yīng)繳納契稅=200 000×4%=8 000（元）
　　※（3）丙不繳納契稅。

　　九、個人所得稅　　
　　個人所得稅是以自然人取得的各類應(yīng)稅所得為征稅對象而征收的一種所得稅。
　　（一）納稅義務(wù)人
　　個人所得稅，以所得人為納稅義務(wù)人，以支付所得的單位或者個人為扣繳義務(wù)人。
　　居民納稅義務(wù)人負有無限納稅義務(wù)。其所取得的應(yīng)納稅后所得，無論來源于中國境內(nèi)還是中國境外任何地方，都要在中國繳納個人所得稅。
　　非居民納稅義務(wù)人承擔有限納稅義務(wù)，即僅就其來源于中國境內(nèi)的所得，向中國繳納個人所得稅。
　　（二）應(yīng)稅所得項目
　　下列各項個人所得，應(yīng)納個人所得稅：
　　1.工資、薪金所得；是指個人因任職或者受雇而取得的工資、薪金、獎金、年終加薪、勞動分紅、津貼、補貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得。屬于非獨立個人勞動所得。
　　2.個體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得；
　　（1）個體工商戶從事工業(yè)、手工業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸業(yè)、商業(yè)、飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)、修理業(yè)以及其他行業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營取得的所得；
　　（2）個人經(jīng)政府有關(guān)部門批準，取得執(zhí)照，從事辦學(xué)、醫(yī)療、咨詢以及其他有償服務(wù)活動取得的所得；
　　（3）其他個人從事個體工商業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營取得的所得；
　　3.對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營、承租經(jīng)營所得；
　　4.勞務(wù)報酬所得；是指個人從事設(shè)計、裝潢、安裝、制圖、化驗、測試、醫(yī)療、法律、會計、咨詢、講學(xué)、新聞、廣播、翻譯、審稿、書畫、雕刻、影視、錄音、錄像、演出、表演、廣告、展覽、技術(shù)服務(wù)、介紹服務(wù)、經(jīng)紀服務(wù)、代辦服務(wù)以及其他勞務(wù)取得的所得。
　　5.稿酬所得；
　　6.特許權(quán)使用費所得；
　　7.利息、股息、紅利所得；
　　8.財產(chǎn)租賃所得；是指個人出租建筑物、土地使用權(quán)、機器設(shè)備、車船以及其他財產(chǎn)取得的所得。
　　9.財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得；是指個人轉(zhuǎn)讓有價證券、股權(quán)、建筑物、土地使用權(quán)、機器設(shè)備、車船以及其他財產(chǎn)取得的所得。
　　10.偶然所得；
　　11.經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得。
　　（三）計稅依據(jù)
　　個人所得稅以個人的純所得為計稅依據(jù)。因此計稅時以納稅人的收入或報酬扣除有關(guān)費用以后的余額為計稅依據(jù)。
　　（四）稅率
　　1.工資、薪金所得，適用超額累進稅率，稅率為5%-45%（稅率表附后）。
　　2.個體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營、承租經(jīng)營所得，適用5%-35%的超額累進稅率（稅率表附后）。
　　3.稿酬所得，適用比例稅率，稅率為20%，并按應(yīng)納稅額減征30%。
　　4.勞務(wù)報酬所得，適用比例稅率，稅率為20%。對勞務(wù)報酬所得一次收入畸高的，可以實行加成征收，具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。勞務(wù)報酬所得一次收入畸高，是指個人一次取得勞務(wù)報酬，其應(yīng)納稅所得額超過2萬元。
　　5.特許權(quán)使用費所得，利息、股息、紅利所得，財產(chǎn)租賃所得，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為20%。

　　（五）應(yīng)納稅所得額的確定
　　1.工資、薪金所得，以每月收入額減除費用二千元后的余額，為應(yīng)納稅所得額。
　　2.個體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得，以每一納稅年度的收入總額，減除成本、費用以及損失后的余額，為應(yīng)納稅所得額。
　　3.對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營、承租經(jīng)營所得，以每一納稅年度的收入總額，減除必要費用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。
　　4.勞務(wù)報酬所得、稿酬所得、特許權(quán)使用費所得、財產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元；四千元以上的，減除20%的費用，其余額為應(yīng)納稅所得額。屬于一次性收入的，以取得該項收入為一次；屬于同一項目連續(xù)性收入的以一個月內(nèi)取得的收入為一次。
　　5.財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。
　　6.利息、股息、紅利所得，偶然所得和其他所得，以每次收入額為應(yīng)納稅所得額。
　　（六） 稅收優(yōu)惠
　　1.下列各項個人所得，免納個人所得稅：
　　（1）省級人民政府、國務(wù)院部委和中國人民解放軍軍以上單位，以及外國組織、國際組織頒發(fā)的科學(xué)、教育、技術(shù)、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境保護等方面的獎金；
　　（2）國債和國家發(fā)行的金融債券利息；
　　（3）按照國家統(tǒng)一規(guī)定發(fā)給的補貼、津貼；
　　（4）福利費、撫恤金、救濟金；
　　（5）保險賠款；
　　（6）軍人的轉(zhuǎn)業(yè)費、復(fù)員費；　　
　　（7）按照國家統(tǒng)一規(guī)定發(fā)給干部、職工的安家費、退職費、退休工資、離休工資、離休生活補助費；
　　（8）依照我國有關(guān)法律規(guī)定應(yīng)予免稅的各國駐華使館、領(lǐng)事館的外交代表、領(lǐng)事官員和其他人員的所得；
　　（9）中國政府參加的國際公約、簽訂的協(xié)議中規(guī)定免稅的所得；
　　（10）經(jīng)國務(wù)院財政部門批準免稅的所得。
　　2.有下列情形之一的，經(jīng)批準可以減征個人所得稅：
　　（1）殘疾、孤老人員和烈屬的所得；
　　（2）因嚴重自然災(zāi)害造成重大損失的；
　　（3）其他經(jīng)國務(wù)院財政部門批準減稅的。
　　※例1：某納稅人月薪4700元。計算其月應(yīng)納個人所得稅稅額。
　　※（1）應(yīng)納稅所得額＝4700－2000＝2 700（元）
　　※（2）應(yīng)納稅額＝2 700×15%－125＝280（元）
　　※例2：假定2009年1月1日，某個人與事業(yè)單位簽訂承包合同經(jīng)營招待所，承包期為3年。2009年招待所實現(xiàn)承包經(jīng)營利潤99400元，按合同規(guī)定承包人每年應(yīng)從承包經(jīng)營利潤中上交承包費20 000元。計算承包人2009年應(yīng)納個人所得稅稅額。
　　※（1）年應(yīng)納稅所得額=承包經(jīng)營利潤－上交費用－每月必要費用扣減合計
　　※=99400－20 000－2000×12=55 400（元）
　　※（2）應(yīng)納稅額=年應(yīng)納稅所得額×適用稅率－速算扣除數(shù)
　　※=55 400×35%－6750=12 640（元）
　　※例3：歌星劉某一次取得表演收入40 000元，扣除20%的費用后，應(yīng)納稅所得額為32 000元。請計算其應(yīng)納個人所得稅稅額。
　　※應(yīng)納稅額=每次收入額×（1－20%）×適用稅率－速算扣除數(shù)
　　※=40 000×（1－20%）×30%－2 000=7 600（元）
　　※例4：某作家取得一次未扣除個人所得稅的書稿酬收入20 000元，請計算其應(yīng)繳納的個人所得稅稅額。
　　※應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×適用稅率×（1－30%）
　　※＝20 000×（1－20%）×20%×（1－30%）
　　※＝2 240（元）
　　※例5：劉某于2002年1月將其自有的四間面積為150平方米的房屋出租給張某全家居住，租期1年，劉某每月取得租金收入2 500元，全年租金收入30 000元，計算劉某全年租金收入應(yīng)繳納的個人所得稅。
　　※財產(chǎn)租憑收入以每月內(nèi)取得的收入為一次。因此，劉某每月及全年應(yīng)納稅額為：
　　※（1）每月應(yīng)納稅額=（2 500－800）×10%=170元
　　※（2）全年應(yīng)納稅額=170×12=2040元
　　※例6：某人建房一棟，造價36 000元，支付費用2 000元。該人轉(zhuǎn)讓房屋，售價60 000元，在賣房過程中按規(guī)定支付交易費等有關(guān)費用2 500元，其應(yīng)納個人所得稅稅額的計算過程為：
　　※（1）應(yīng)納稅所得額＝財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入－財產(chǎn)原值－合理費用
　　※＝60 000－（36 000+2 000）－2 500
　　※＝19 500（元）
　　※（2）應(yīng)納稅額＝19 500×20%＝3 900（元）
　　※例7：陳某在參加商場的有獎銷售過程中，中獎所得共計價值20 000元。陳某領(lǐng)獎時告知商場，從中將收入中拿出4 000元通過教育部門向希望小學(xué)捐贈。
　　※按照規(guī)定，計算商場代扣代繳個人所得稅后，陳某實際可得中獎金額。
　　※（1）根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，陳某的捐贈額可以全部從應(yīng)納稅所得額中扣除（因為4000÷20000=20%，小于捐贈扣除比例30%）。
　　※（2）應(yīng)納稅所得額=偶然所得－捐贈額=20 000－4 000=16 000（元）
　　※（3）應(yīng)納稅額（即商場代扣稅款）應(yīng)納稅所和額×適用稅率=16 000×20%=3 200（元）
　　※（4）陳某實際可得金額=20 000－4 000－3200=12800（元）
　　※例8：甲、乙兩個人合著一本書，共得稿費收入1 600元。若每人平分，即一人各得800元。那么 兩人分別減除費用800元后，沒有余額，也就不用納稅。若甲分得1 000元，乙分得600元，則甲需納稅28元，即[（1000—800）×20%×（1—30%）]，而乙則不用繳納個人所得稅。
　　企業(yè)所得稅
　　企業(yè)所得稅的納稅人
　　企業(yè)所得稅的納稅=收入-成本-費用-稅金
　　企業(yè)所得稅=應(yīng)納稅所得額×稅率　　
　　1.誰是納稅人
　　2.企業(yè)所得稅的稅率是多少
　　企業(yè)所得稅的稅率是25%
　　微利企業(yè)稅率20%
　　高新技術(shù)企業(yè)稅率15%
　　企業(yè)所得稅的減免：從事新能源，環(huán)境保護，三廢產(chǎn)品，國家鼓勵的高新技術(shù)企業(yè)，技術(shù)轉(zhuǎn)讓收入等。　　
　　我們國家下一步的稅制改革
　　流轉(zhuǎn)稅的改革：增值稅的立法，增值稅擴圍的調(diào)研和論證，降低增值稅和營業(yè)稅的稅負，對影響健康和環(huán)境的消費稅應(yīng)加大稅率，個人所得稅的改革。
　　財產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅，契稅等調(diào)整。
　　行為目的稅：開征環(huán)境稅。
　　社會保障