來源：人民網—中華工商時報                                                   2013-11-11 07:34:07

    有關數據顯示，目前全國小產權房總量或已超過70億平方米。若按100平方米/套計算，相當于全國有7000萬套小產權房，以每戶三口人計算，相當于居住了2.1億人口。記者在調查采訪中感到，不管各界是否贊成小產權房轉正，但有一個共識是，小產權房問題牽涉面較廣，應對多方進行協調，逐步解決，不是"一刀切"就能解決的。

    在中共十八屆三中全會召開前夕，國務院發展研究中心首次向社會公開了其為中共十八屆三中全會提交的"383"改革方案總報告全文。其中土地制度成為八個重點改革領域之一，深化土地制度改革、集體土地入市交易成為改革突破口之一。而這其中提到有關小產權房的改革建議中明確指出："在現有土地權屬基礎之上，賦予農民集體土地處置權、抵押權和轉讓權；在集體建設用地入市交易的架構下，對已經形成的'小產權房'，按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題；對被政府征收土地，改原用途補償為公平補償，農民房屋按市價補償，被征地農民納入城鎮社保體系。"

    此方案一出，小產權房問題又一次備受矚目。"深圳買小產權房像買菜"、"北京小產權房月漲千元"等消息迅速蔓延，再次挑逗著大眾的神經。這份報告讓買了小產權房或者考慮買小產權房的人燃起希望，然而全國數十億平方米的小產權房真的有望正名嗎？國務院發展研究中心主任李偉提醒，"383方案"只是一個研究課題。也就是說，其表述的內容是否會落實，怎么落實還是未知數。

    多地小產權房躍躍欲試

    受"小產權房轉正"等利好消息的刺激,北京周邊的多個小產權房價格出現上漲,其中通州區太玉園小產權房最近一個月更是上漲千元以上。"383方案"涉及小產權問題的表述甚至成為一些經營小產權房中介機構營銷的說辭。"農村集體用地入市放開后,這意味著小產權房將合法化,現在買小產權房將來轉正是遲早的事。"北京通州區中介公司某經紀人表示,現在通州地區的小產權房每天交易火爆,價格都在上漲。

    無獨有偶，小產權房轉正的消息一放出，深圳不少投資客也已按捺不住，開始四處搜尋性價比高的小產權房。深圳融域名城是由村委集資建設的統建樓，屬于深圳小產權房的一種，占地面積約1.7萬平方米，而總建筑面積達到16萬平方米，容積率接近10。據了解，該統建樓購買者中的八九成是自住，均價在6300-6500元/平方米，而去年賣一期時，價格還有4000多元每平方米的房子。業主購買時可以分期3年貸款，在年利率6.765%的基礎上打9.9折，100平方米的房子，首付32萬元，另外可貸款32萬元。可提供貸款的小產權房讓投資客們更加心動。

    "要解決也要先解決村委集資建房的違法問題，然后才是購買環節的問題。"深圳市房地產研究中心主任王鋒認為，小產權房在短期內不可能轉正。

    然而，這邊利好剛剛露出苗頭，那邊就潑起了冷水。日前，位于北京市昌平區陽坊鎮東貫市村的小產權房樓群被拆。這是北京市已經查處的最大的小產權房區域，涉及13棟樓4萬平方米。截至目前，該小產權房區域已基本拆完。陽坊鎮政府相關負責人表示，該小產權房自2011年4月開建，期間曾多次被要求停工，但2012年又開始復建。目前13棟樓房尚未出售，也一直沒有住人，這是拆遷工作得以順利進行的主要原因。

    小產權房實地調查

    為了更加了解小產權房的情況以及業主們的看法，記者來到北京某小產權房小區，對業主進行了實地采訪。

    走近小區，可以看到該小區都是4層板樓，而不遠處的正規商品房則為9、11層的板樓。該小區門口有24小時的保安，樹立著警示牌提醒市民每日車輛的限號、氣溫以及時令菜價等。在小區里面可以看到過往的居民多為老人和小孩。小區設置了不小的運動場所，除了基本的健身器材，還有乒乓球臺等。據居民介紹，該小區西面有幾棟是復式型的，也賣得非常好。小區一樓的住戶基本都有一個小花園，4層的住戶會送一個小閣樓。

    據本報記者調查了解，小區的入住率還是很高的，多為當地人購買。隨后記者采訪到了該小區的住戶賈阿姨。據賈阿姨介紹，她是2008年的時候在該小區購買的房子，當時這里的房子已經所剩不多了，她只好購買了二手房。當時的價格大概是3000元/平方米左右，現在大概6000-6500元/平方米。

    當記者問及當時出于何種考慮購買了小產權房時，"為了給兒子娶媳婦！"賈阿姨笑稱，當時附近也沒有大產權的房子，在稍微往城里一點的地方，對于我們當時的收入來說，房價也挺算夠高的，我們也就是這邊村里的農民，一輩子能攢多少錢？當時兒子說要結婚，我們基本把家底都拿了出來買了這個房子，還欠了親戚不少錢。而且當時對什么大產權、小產權的也沒概念，當時我們村里不少人都在這里買了，我們也就買了。

    "那現在對于小產權的報道也非常多，有些地方甚至拆除了小產權房，有一些報道也說小產權房不合法、不受保護等問題，您擔心嗎？"記者問到。賈阿姨表示："看新聞的時候也會看到一些類似的事情，我不是很擔心。畢竟我們花了錢，而且這里現在有這么多住戶，相信國家不會不講道理的。"對于是否希望小產權房轉正的問題，賈阿姨表示，肯定是希望的。但是提及轉正可能需要交錢的時候，賈阿姨說："錢少的話是可以考慮的，但是如果交錢多的話就沒有必要了，我們也就是住著，也不打算賣。"

    對于小區的住戶問題，賈阿姨告訴本報記者，大多是附近村子的人，鄉里鄉親的都挺熟的，平時常能一起聊聊天。而住在賈阿姨樓下的，則是從北京城里搬來的老兩口，一是覺得這邊空氣好、環境好適合養老，二是平時在這邊帶帶小孫女也挺好的。由于老兩口住的是一樓，房子的陽面還帶一個小花園，平時可以種點蔥之類的蔬菜。

    隨后記者看到，賈阿姨家北面的一棟樓有幾戶并未住人，但在陽臺的窗戶上貼著電話號碼。隨后記者撥通了上面的電話，據業主介紹，他們當初買這個房子的目的是為了投資，但是在將近兩年的時間里，打電話咨詢的人很多，但是想買的人還是有很多的考慮。業主表示："希望能夠變成大產權，能貸款的話，會好賣一些。"

    隨后通過居民的介紹，記者來到位于該小區附近的另一個小產權房區域，據了解，該區域的建設要早于記者之前去的小區，這是一個比較老的小區，每棟樓有6層，各種設施并不完善，每家都配有一間儲物室在兩棟樓之間的位置，停車位置也并不方便，有些居民已經把儲物室改成了車庫。據附近居民介紹，去年也有人賣過這個儲物室，大概一萬元一間。

    而跟這個老小區僅一墻之隔的，就是新建的正規商品房小區，由正規開發商開發的，提起這個新建的小區，該小區小產權房的居民不禁帶著一些羨慕的口吻對記者說："里面的環境特別棒，我們平時遛彎的時候，會去里面轉轉，里面綠化什么的真不錯！樓看著也漂亮。"但是說起兩者的價格，居民表示，那個新房的價格要比這些小產權房的價格貴上一倍還不止，但是聽說也賣得挺好，基本都賣光了。

小產權房應不應該轉正

    結束采訪，記者不禁想起之前跟一位剛需朋友聊天時，他說："我覺得不管什么政策，能讓我們買得起房、住上房就是好政策。"小產權房，無疑有著價格優勢，解決了諸多的住房問題。那么小產權房是否就應該轉正呢？畢竟小產權房轉正是對法理和政府權威的一種挑戰。所以對于小產權房轉正與否的問題，業內也存在著諸多爭議。

    一項網絡調查顯示，多數網民認為，盡管小產權房有價格優勢，但存在諸多法律和政策風險，小產權房存廢及改革方向存在分歧。同時，由于小產權房牽涉多方，需平衡多方利益，在監管層尚未釋放明確改革信號前提下，未來的政策走向仍有待觀察。

    也有網友認為，房源的緊缺，導致房租價格大漲，只有解決住房的稀缺性，或者才能避免當前房價和房租步步高升的危情。最救急的辦法是，將小產權房合法化，既能解決其中不規范的弊端，又能對沖由于供給的稀缺帶來的價格上漲，農民得利，租房者受益，國家調控房價的目的又能達到。

    中投顧問房地產行業研究員韓長吉表示："補繳一定數量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。進一步說，就是有條件的讓部分小產權房合法化。小產權房不合法、不合規，但是數量巨大、遍布全國各地（尤其是一二線城市郊區等），涉及到眾多人的利益，而且有存在的必要性和價值。"

    而在記者的調查了解中可以看到，不管各界是否贊成小產權房轉正，但有一個共識，就是小產權房問題，牽涉面較廣，需對多方進行協調，應逐步解決，不是"一刀切"就能解決的。有關數據顯示，全國小產權房竣工建筑面積僅"十一五"期間就達2.83億平方米，到目前全國總量或已超過70億平方米。若按100平方米/套計算，相當于全國有7000萬套小產權房，以每戶人家住三口人計算，相當于居住了2.1億人口。

    "小產權合法化不是簡單地補地價就行，它要進入城市還得水電、道路、教育配套等一系列問題都有統一的規劃和手續，而不是像計劃生育超生那樣補交錢就行。"廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文認為，小產權房不合法、不合規，其轉正的風險非常大也非常復雜，不能急，應該逐步解決。

    小產權房轉正或將顛覆現有市場

    "383"報告提出，在規劃和用途管制下，允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，形成權利平等、規則統一的公開交易平臺，建立統一土地市場下的地價體系。

    知名財經評論家葉檀表示，土地轉讓制度改變抑制土地溢價，農村集體土地與國有土地平等進入市場，土地的供應量將大大增加。也許十八億畝紅線之外的土地都有可能進入市場，地方政府以土地儲備經營城市之路將走到盡頭。北京數次清理過小產權房，表面原因是小產權房與現行法律規章不匹配，根本原因是小產權房將徹底淆亂現在的房地產價格體系。目前的房價中很大一塊是土地溢價，小產權房之所以比周邊房價便宜1/3甚至一半，就是因為去除了土地國有化的成本，與土地交易過程中的大幅溢價。

    明智的人會認識到，想維持房地產市場的正常運行，小產權房入市，絕對不會以現行的價格入市，而會進行土地價格補償，補償金額成為關鍵。如果補償額高到與目前商品房市場價持平，小產權房就會失去價格優勢。

    今年10月，南京市大型小產權房項目--七彩星城小區業主接到通知，可以更換購房合同以及辦理銀行按揭等手續。雖然南京市國土局稱，七彩星城項目單位于2007年8月辦理了土地征用手續，2010年11月申請辦理土地出讓手續，目前市政府已經批準，按規定補繳了7000余萬元土地出讓金，取得了"寧雨國用2012第00347號"國有土地使用證。并不能理解成南京小產權房可以轉正。

    但是，南京知名地產評論人尹霄飛指出："七彩星城幾千套小產權房能夠轉正，這將是南京第一個真正大規模轉正的小產權房項目，對南京樓市的示范作用毋庸置疑。"

    葉檀分析認為，南京小產權房轉性事件中，是開發商拿出了7000余萬元填平"缺口"，而其他小產權房，建造的村集體、購房的各色人等，未必肯拿出幾百萬元為土地轉性。現有的小產權房轉性，似乎對政府有益。即使以每平方米千元土地出讓金算，政府可以增加萬億元的土地出讓金收入，并且短期不會影響房價，因為小產權房已有買主，不會造成新的低價供應。如果日后小產權房在為常態，那就會顛覆現有市場。