2012年2月-2013年2月全年新建住宅成交量走勢圖

 今年青島樓市開年話題很多，有人說在房地產調控政策落地之前談回暖尚早；有人說樓市已經“升溫”，“小陽春”近在眼前。雖然爭論不斷，但真實的市場數據卻能幫您“去偽存真”看到樓市原本的樣子。

 根據青島網上房地產統計數據顯示，2013年2月青島市新房共計成交了5076套，新房總成交面積為499887平方米。其中新建住宅成交量為4747套，2月住宅成交面積為464022平方米。但從數據來看，2月新房成交量環比下降幅度比較大，新房成交總量環比1月下降50.2%，新建住宅成交也環比下降了47.9%。但是2月恰逢農歷春節，按照往年青島樓市慣例，每年農歷新年都是全年新房成交量的“最低谷”，低成交量也不足為奇。因為與去年同處于春節期間的1月相比，今年春節期間青島市新房成交量翻了一番還多，也算是一個“高起點”了。

細看2月樓市“承上啟下”變化大  猜測2013青島未來走勢

 首先，從2月青島新房成交情況來看，農歷新年就好像一個“分水嶺”把2月樓市分成兩段。農歷年前，新房市場基本延續了2012年的“余溫”，在火過了1月之后，又繼續“燒”到了2月第一周，在春節前的一周多時間里青島市新房市場表現平穩，雖然沒有大幅度上漲，但也沒有出現陡降。但進入春節長假，青島樓市立即進入“假期”，連續7天成交量為“0”，直到長假結束后成交才又開始緩慢的攀升。不過，經歷了大概一周時間的“回溫”之后，青島樓市顯然已經恢復了元氣，甚至超越了節前的銷售水平，尤其到了月末最后兩天，2月27日單日新房成交513套，2月28日單日新房成交654套，先后刷新日成交記錄。

 綜上來看，從“遇冷”到“低谷徘徊”再到迅速“回暖”，在2月短短的28天中，青島樓市經歷了一場不同尋常的“涅槃”重生之旅。

 從2月份青島市各區域新房市場表現來看，市區新房依然是銷售的主力，這其中經過區劃調整后誕生的新區域市場表現尤為引人注目。

根據青島網上房產詳細數據統計顯示，今年2月份全市新建住宅共成交4747套，其中新房成交量最高的區域是“新市北”。2月“老四方”新建住宅成交1000套、“老市北”新建住宅成交241套，兩者合并形成的“新市北”2月新房總成交量達到1241套，占全市新房總成交量的26%；此外另外一個合并新區——新黃島2月市場表現也十分不俗，“老黃島”2月新房成交465套，加上“老膠南”的368套，整個“新黃島”2月新房成交量達到了833套，占全市新建住宅總成交量的17.5%。

除了兩大新區展示“合并”的力量之外，膠州2月新房成交775套，全市排名第三，也是2月樓市最熱板塊之一。反觀備受青島剛需購房者關注的李滄區、城陽區2月市場表現就都一般了，李滄新建住宅月成交量560套，全市排名第四位；城陽2月新房僅成交411套，排在李滄之后，都是不冷不熱。

 根據記者走訪調查了解，被定為剛需區域的李滄、城陽2月缺少剛需房源是以上兩個區域成交不甚理想的主要原因。2月23日，青島新聞網看房組織千人看房團曾帶領網友前往李滄、城陽兩大主要區域看盤，實地探訪發現春節前后這兩個區域中剛需購房者青睞的小戶型房源基本處于“斷檔”期，少量在售房源要么戶型偏大，要么是尾房在售、選擇較少，許多購房者都表示，他們也想出手買房，但是從目前市場情況來看也只能再等等了。

 仔細分析2013開年青島最熱銷的房源。2月中小戶型仍然是樓市成交的“主旋律”，從2013年2月青島市新建住宅成交情況來看（如上圖），成交的主力戶型依然是60-120平方米的中小戶型。其中60-90㎡的新房總成交量為2112套，90-120平方米的新房總成交量也達到1680套。以上兩大主力戶型區間的新建住宅總成交量在2月份達到3792套，占2月住宅總成交量80%，依然是市場“大頭兒”。

 此外，從2月青島成交新房的售價區間來看，中低價位新房雖然仍舊是購房者追逐的對象。根據數據統計，2月青島樓市6000元/平方米以下新建住宅的總成交量為2295套；價位在6000元/平方米以上新房成交量為2452套。所占比列大致為1:1，可見6000元/平方米這個價位雖然仍是青島樓市新房成交價格的分水嶺。

 這其中最值得一提的是，雖然2月青島各個區域、各類戶型產品，各個價位的新房成交量都在下降，但是售價在10000元/平方米以上的住宅成交量還是不錯的，整體來看單價萬元以下住宅成交量共為4040套，萬元以上住宅成交707套。

2月樓市“不平靜” 沉寂市場下醞釀著“風起云涌”

雖然2月份只有短短的28天，是一年中最短暫的一個月份，但2013年的2月份的樓市卻并不平靜。

春節剛過，當行業內外都對樓市未來走勢看好的時候，2月20日，新“國五條”出臺了，盡管最初不少市場分析人士都認為，2013“國五條”基本上是早幾年提出的“老調長彈”，政策上并沒有多少新內容，是“最為溫柔的政策”，“對高房價沒有殺傷力”。不過大部分人也承認不管“國五條”有沒有新內容，但它向國內房地產市場發出了一個十分明確的信號，那就是政府堅持宏觀調控不動搖。

承認歸承認，面對“溫柔”的國五條不少開發商仍然抱著樂觀態度，并表示“‘國五條’重申調控立場的表述，都在開發商的預期之內。”更有開發商明確表態說：“國五條只是強調調控的連貫性，明確政府態度，但里面沒有具體執行細則。”因此他們也不會為此改變2013年的營銷策略。

可是這些樂觀的態度剛剛表述完，豪言壯語才剛剛喊出，中央的樓市調控加碼政策已經“大棒揮來”。2月剛剛落幕，3月1日中國政府網發布《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，要求各地政府一季度公布新房價控制目標；要求人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率；要求市、縣人民政府應于一季度公布年度住房用地供應計劃；此外，還有涉及二手房市場的調控政策，要求出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征……這一系列新政細則一經發布，可以預見的是新一輪的“樓市靜默”恐怕又要來了。估計之前明確表示，不會調整新年營銷計劃的開發商們也不得不在重新考慮新年的“推盤進度表”了。

24家新盤排隊上市3月青島樓市還是會“很熱鬧”

 政策的變化刺激著人們的神經，市場變化則挑逗著人們的購買欲。據青島新聞網統計，2013年3月島城樓市共有24個樓盤項目計劃進行開盤或加推，其中7個樓盤為新開盤項目，17個項目為老盤加推新房源。雖然節后短短的半個月中，頻頻跳出來的樓市調控新政，以及各方專家經典分析還沒有來得及被青島購房者充分消化，但我們已經欣喜地注意到，青島3月份計劃入市的樓盤量比今年1、2月倆月入市量總和還要多，不論如何2013年青島樓市的“小陽春”就在眼前了。

 據記者了解2013年3月計劃入市的24個樓盤分布較為集中，分別位于市北、李滄、城陽和黃島4個區域，而市南、嶗山以及周邊四市沒有新樓盤入市。從具體區域來看，城陽3月計劃入市項目為8個，分別為白沙河北岸的卓越蔚藍群島萊茵岸預計3月加推，時光里、世家御園也將在3月推出部分新房源。城陽大北曲商圈內正陽東郡、青啤TAHA時區、臻園三樓盤3月將推出新房源，黑龍江北路區域的正商紅河谷推新計劃也安排在3月，這么點數下來，城陽區已經是青島市所有區域中入市新盤數量最多的片區了。

 此外，坐擁青島中心城區大面積土地的“新市北”區劃調整后利好政策頻現，吸引了不少置業者的目光，開發商們也紛紛借著“政策東風”銷售走量，推盤力度逐漸加大。3月，新市北共有5個項目計劃入市，分布在新都心、浮山新區、濱海歡樂城三個新市北核心發展片區。李滄區過去兩個月新樓盤集體“隱身”，年初倆月入市新盤中都不見李滄樓盤的蹤跡，這在某種程度上甚至造成了李滄房源的緊缺。在即將來臨的3月，李滄也終于按耐不住了，共有5個樓盤有開盤或加推計劃，其中知名大鱷房企中海、萬達等均有新年“試水”推盤行動。

【記者手記】

 從中央到地方連續出臺調控政策，無論是表面溫柔的“國五條”還是實際嚴厲的“執行細則”，都好像是天氣預報在不斷地說著“強冷空氣”來襲；而已經定下推盤日期，將于3月登場的青島樓市各家新盤更好像是一場已經訂好了日期的“春日狂歡”，菜單已經上場，并已在一定程度上挑逗起了市民的購房欲望，“預熱”了樓市，想來也不會輕言放棄。如此一來，到底是“冷空氣”能冷卻這場“小陽春”，還是“狂歡節”能夠加熱市場氛圍，讓人們忘卻“天氣”寒冷而出手購房呢？這得讓我們拭目以待。

來源：青島新聞網房產2013-03-02