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房產稅將替代限購令 青島今年或試點
發布時間：
2024-04-09 08:52
樓市調控聲聲從緊之下，備受關注的房產稅再次明確方向。剛剛舉行的國務院常務會議傳遞出消息，擴大個人住房房產稅改革試點范圍。
房產稅在上海、重慶先行先試已滿兩年，試點效果爭議不斷，但可以看出，房產稅改革正在路上，并注定會在今后對樓市調控、百姓生活產生重要影響。
分析人士預計，第二批試點城市在征收方案上參考“上海模式”的可能性較大。那么，青島是否將入圍第二批房產稅試點城市？個人已有的存量房是否將列入房產稅征收范圍呢？如果房產稅真的在青島落地，那么這將對青島房地產市場帶來什么影響？帶著這些疑問，記者展開了采訪。
擴容信號去年已發出
記者注意到，房產稅擴大范圍的信號自去年年初已經發出，財政部信息顯示，2012年稅收預算收入為53094億元，比去年增加9.2%，其中增值稅、消費稅和房產稅成為新的稅收增長點。房產稅的擴圍已毋庸置疑。財政部部長謝旭人在2012年上半年接受有關媒體采訪時表示，要穩步推進房產稅改革試點，研究制定房產保有、交易環節稅收改革方案。與此前關于房產稅改革的介紹相比，上述表態出現了新變化，即明確未來房產稅擴大試點將同時考慮對保有和交易環節征稅。
今年2月20日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署繼續做好房地產市場調控工作。除強調指出要嚴格執行商品住房限購措施及實施差別化住房信貸政策外，明確指出要擴大個人住房房產稅改革試點范圍。
將逐步替代限購令？
“房產稅這兩年一直在提，最后僅上海、重慶兩地試點，但從試點效果來看，對房價上漲的抑制作用并不明顯，青島也一直在傳，但從未被證實。不過從中央各部門的態度來看，正在實施的樓市‘限購令’并不是個長遠之計，房產稅作為一個調節樓市的稅收杠桿，倒是個值得探討的方式。個人認為，國務院是希望進一步擴大房產稅試點城市，從而逐步替代限購令。”科威國際不動產青島區總經理孫杰分析指出，今年增加的試點城市很可能出現在沿海發達地區的一些城市，不排除青島也在其列。這些城市商品房投資價值高，房價漲幅較快，需要房產稅配合限購政策同步施行。一旦房產稅擴面征收的試點大范圍推開，房產限購的政策又同步淡出，那么房產稅擴面征收的成效將會迅速體現出來。
滬渝兩地試點收效甚微
提及上海、重慶兩種模式，孫杰表示，上海模式僅僅針對新增房，未將存量房納入征收范圍，且征收稅率較低，如果青島照搬上海模式，對現有地產市場短期內不會帶來實質性影響，但是有長期影響。“按現有上海模式，以一套總價100萬元的房產為例，房產稅僅為4200元，這還是在沒計算是否超過人均60平方米的基礎上算的。按照上海規定，人均超過60平方米的部分才需要征收，繳稅更是微乎其微。”孫杰分析說，如果將存量房納入到征收范圍，那影響就比較大了。“青島前幾年的炒房之風挺盛的，持有多套房的大有人在。一旦實施，對持有多套房的房東影響最大，估計會出現局部拋售潮。”
還有業內人士指出，從目前已試點房產稅的上海、重慶兩地情況來看，此次征收范圍并未將存量房納入征收范圍，雖然重慶的征收目標群體鎖定在高檔房和別墅，但是征收范圍仍然有限。從目前看，房產稅的影響更多體現在心理層面。下一步向存量房征稅被認為是大勢所趨。“征收房產稅原則是，多占資源應該多拿錢，比如說別墅，同樣的面積如果是普通商品房可以滿足更多人居住需求。”住建部政策研究中心副主任王玨林在接受媒體采訪時表示。“上海和重慶屬于兩個完全不同的模式，但是目標是一樣的。之所以這樣試點也是盡量找出代表性，找不同的標本最后看效果，對試點城市來說，最后選擇哪個，一方面要結合這兩個城市的經驗，一方面還要兼顧自己的特點，最后可能就是兩個結合并突出自己特點。”王玨林認為。
將改變市場預期
市房地產業協會相關負責人分析說，盡管不少人認為“國五條”基本上是早幾年提出的老調，沒有多少新意的地方，但是“國五條”出臺之后，立即見效，把股市“殺”得落花流水。可見“國五條”的核心并非該政策新意多少，對市場影響多大，而重點是要改變市場預期。
“當前青島的房價出現了一定的上漲，如浮山后區域、新都心區域以及李村片區等，且帶動其他片區也開始上漲，開發商也不斷放出信號‘下步還要繼續上調’，引發部分購房者恐慌性購房，導致近幾個月我市新房成交量屢屢破萬套，成交量上升又帶動成交價繼續上漲，這是中央不愿意看到的。在這個節骨眼上，國務院下發新版‘國五條’，改變了這種預期，下步就看如何制定細則以及各地如何落實細則。”這名負責人指出。
【說法】對房價的影響應著眼于長期
不難看出，在本次國務院確定的樓市調控政策中，房產稅是作為“堅決抑制投機投資性購房”措施中的一項出現，與此并列提及的還有更加嚴格的限購政策以及“實施差別化住房信貸政策”。
房產稅在樓市調控中扮演什么角色？這在業內已逐漸形成一定共識，那就是不可或缺，更偏重于樓市的長效機制建設。正如搜房網總裁、中國房地產指數系統董事長莫天全所說，房產稅對房地產、對房價的影響，短期內不會看出來，應著眼于長期。
畢馬威華中區稅務主管合伙人盧奕也認為：“稅收是十分嚴肅的事情，要有持續性，所以應該是長期執行的，稅收不應針對調節短期行為，樓市出現的過熱問題一定從增加供給、金融、稅收等多方面去綜合解決。”
值得注意的是，我國房產稅改革目前已被放置在房地產稅制整體改革框架中考慮。目前，我國房地產領域開發、轉讓環節的稅種很多，收費也較多，且存在重復征稅，所以房產稅全國推開應該是建立在理清整個房地產稅制的基礎上。
【分析】房產稅改革如何影響百姓生活
房產稅雖在中國只是一個占總稅收收入1.4%的小稅種，但與普通百姓的關系非常密切，隨著今后房產稅改革逐步向全國推開，其對整個房地產行業、百姓生活都會產生直接影響。
財政部財科所所長賈康分析指出，從房產稅產生的效應看，想買房自住的人，會改變預期，傾向于購買更實惠、相對小戶型的房子；買方囤在手中做“商業性社會保險”的人，也會考慮以后不再空置，想出租出去；炒房的人也會收斂自己的行為。
陽光壹佰置業集團有限公司常務副總裁范小沖說：“房產稅全面推開對房地產業的影響是深刻的，從長遠來看，開發商也會根據稅制設計調整自己的經營決策，比如會盡量多開發中小戶型的房子，少開發一些大戶型、豪華型。”
對百姓而言，開征房產稅后將會感受到稅務部門的“上門征稅”，這對我國的征稅方式本身也是一次質變，而一旦“上門征稅”，就像繳納平時居住小區的物業費一樣，百姓會更加在乎“我的稅到底去干什么”，這無疑要求政府必須加快推進財政支出的透明公開，加快提高教育等公共服務的水平。
一些專家同時指出，作為財產稅，房產稅擴大試點乃至全國推開后將會更有效地調節居民財富分配，而房產稅全國推開也一定是個逐漸的過程，各地會有差別化的稅制設計，在考慮到每個人基本的住房需求時，讓持有較多房產的人增加成本。
【鏈接】
上海模式
自2011年1月底開始，上海對部分個人住房征收房產稅，征收范圍包括上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在當地新購的住房。上海市居民家庭人均不超過60平方米的，其新購的住房暫免征收房產稅。稅基暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納，適用稅率暫定為0.6%。對住房每平方米市場交易價格低于當地上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。
根據上海市財稅部門公布的最新信息，2012年上海市稅務部門已對20.8萬套住房完成了房產稅的征免認定，其中應稅住房約3.7萬套，約占已認定住房總數的17.8%。再加上2011年認定的近2萬套應稅住房，兩年來上海市共有5萬套個人住房需要繳納房產稅。在稅金金額上，《關于上海市2012年預算執行情況和2013年預算草案的報告》顯示，2012年上海房產稅24.6億元，完成預算的109.3%。
重慶模式
重慶市的房產稅試點方案則不同于上海。重慶的征稅對象，是個人擁有的獨棟商品住宅；個人新購的高檔住房；在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房。其中高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含）以上的住房。房產稅稅率則以房產交易價為征稅基數，交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%。
目前，重慶市并沒有披露2012年的房產稅征收情況。2011年，重慶征收房產稅涉及9400余套住宅，總計近1億元，應稅率99.1%，但相對于重慶市去年2900億的財政收入，房產稅的增量幾乎可以忽略。
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