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記者調查:歲末青島新房二手房價倒掛明顯 專家詳解背后原因
發布時間：
2024-04-09 08:52
來源：青島新聞網房產2012-12-06
青島二手房市場自今年7月份便開始出現小幅回暖，據記者調查統計發現，10月二手房成交量為1676套，11月二手房成交2199套，環比成交高達31.2%，同比更是瘋長了90.7%，而價格卻環比上月持平，部分房東甚至開始提價。
樓市調控已有兩年，二手房市場憑借其“高性價比”備受置業者青睞，臨近歲末年關，新盤打折促銷余威不減，島城各區縣一二手房價格倒掛現象更為突出，為何島城二手房市場在年末普遍出現倒掛現象呢？讓我們看看記者調查。
新盤降價新房二手房房價倒掛事出有因
據了解，在每年傳統的“金九銀十”銷售旺季一過，開發商便會采取低價銷售的策略來吸引客戶，回籠資金，尤其在市場蕭條時最為明顯。“比如位于金水路的萬科生態城，山東路的華潤中心悅府、合肥路的春光山色三期都選擇低價入市，勢必致使二手房市場出現房價倒掛現象。”青島惠百家房地產經紀有限公司市場部經理唐瑞周這樣告訴記者。
除此之外，科威國際不動產青島總部總經理孫杰也發表了自己的觀點，在青島各區縣內，二手房無論在哪個時間段，由于功能性、地段優越等因素，都會普遍高于一手房價格：“如今新建樓盤大部分為期房，購房者所要承擔的風險較大，并且期房無法立即居住，可貸款需如期交付，以一年7%的差額計算，憑空出來的款項就不少；第二，二手房若不居住，可以出租，每年有固定收入額度；再者,新房沒有最終實物參照，采光如何？綠化率是否達標？物業管理如何？這一些問題都需承擔風險；最后，即使后期入住也會因房屋裝修等一系列問題而鬧心。”
綜合以上幾點觀點，許多購房者根據個人需求，經過多方了解考察之后，寧可購買價格較高的二手房也不選擇降價促銷的新建樓盤，出現二手房高于新房價格的現象，似乎都在情理之中。
一二手房是否出現倒掛現象得看片區供求關系
二手房市場倒掛雖為普遍現象，可并非適用于所有區域。業內人士表示，在房地產市場中，供求關系影響頗深，二手房自然也不例外。
青島21世紀不動產青島區域分部總經理劉剛告訴記者：“二手房是否出現倒掛，主要從兩方面來分析，第一，如果該片區地理位置優越，周邊二手房房源又少，可供選擇不多，購房者會從實際生活需求出發，優先考慮生活環境成熟的二手房，特別是學區房等，房主報價高、議價空間小，最終成交價格勢必要高出周邊新建樓盤價格，出現倒掛現象；反之，若周邊新盤眾多、二手房房源選擇也比較多，購房者供選擇范圍廣，房主便會降價出售手中的房源。”
記者通過采訪島城的幾家中介門店發現，在實際成交過程中，確實會因地段、戶型、面積以及房屋類型等因素而出現兩種截然不同的二手房成交價格，位于閩江路一家房產中介的客戶經理李晶向記者介紹說，目前看來，房主預期價格普遍有所漲幅，議價空間越來越小，前不久剛剛成功交易的一處東?；▓@的多層二手房，戶型面積111㎡，房東掛牌價238萬，最終成交價格高達242萬，比掛牌價高出了4萬元。
正當記者采訪時，市民李女士來到中介公司，商議簽訂最后合同，據李女士介紹，即將購買的這套房子是為女兒結婚準備的，曾經也考慮過市南區的其他新建樓盤項目，但經過一段時間的考察對比，還是決定買一套精裝修的二手房。
據了解，李女士要購買的這套二手房是高層公寓，公攤面積大，周邊緊俏的多層二手房源較多，所以，無論在房屋類型還是戶型面積上，都不占優勢，房東在出讓該套房源的時候，一再降價，最后李女士以單價15000元/㎡左右，總價158萬的價格便拿下了這套市南區地理位置極佳的漳州二路的房子。
二手房房價走勢如何業內人士：要看國家大政策
限購令實行整兩年時間，國家再三強調房地產市場調控不動搖。未來隨著樓市政策的最新變化，新盤價格又會呈現怎樣的發展，一二手房房價倒掛現象究竟還能持續多久？21世紀不動產青島區域分部總經理劉剛告訴記者，從總體來看，二手房價格依據新房價格有所波動，未來價格走勢還要根據國家對樓市政策進行相應調整，但就目前來看，不會出現大幅度的漲跌。
據統計，今年“金九銀十”島城成交量較去年同期相比沒有明顯波動，但在商家以價換量的持續釋放之下，房地產市場明顯回暖，11月青島新建住宅成交13036套，把新房市場推向了“暖冬”；二手房市場月度交易量2199套，也出現的“暴漲”?；莅偌沂袌霾拷浝硖迫鹬鼙硎荆?ldquo;進入三季度，市場開始升溫，二手房成交量近6000套，而去年同期僅為4000套，同比上漲50%，根據國家不斷釋放的政策信號推測，目前會以限購令為主的行政手段向房產稅為主的經濟手段過渡，預計今年年底至明年年初，這些因素都可能促使房地產市場升溫，從而帶動二手房市場。”
隨著年末各大新建樓盤打折促銷活動，無形中給二手房的成交量帶上了“緊箍咒”，據網上房地產統計，11月青島二手房成交量環比成交高達31.2%，同比更是瘋長了90.7%?？梢姸址渴袌鰵q末依然十分火爆，優質二手房并未受新房市場其影響，房價走勢節節攀高，一二手房房價倒掛或將再持續一段時間。（記者陳通王靜）
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